Ο ν. 5322/2026 προσφέρει τη δυνατότητα μετατροπής επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες, αξιοποιώντας το υπάρχον κτιριακό απόθεμα. Η ΠΟΜΙΔΑ διευκρινίζει πως η αλλαγή χρήσης αφορά υφιστάμενα τετραγωνικά χωρίς αύξηση δόμησης, ενώ για τα εκτός σχεδίου κτίρια απαιτείται γνωμοδότηση από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και καταβολή ειδικού τέλους στο Πράσινο Ταμείο.
Αλλαγή χρήσης σε γραφεία καταστήματα και αποθήκες
Οι ιδιοκτήτες γραφείων, καταστημάτων, αποθηκευτικών χώρων και άλλων επαγγελματικών ακινήτων αποκτούν πλέον μια σημαντική δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας τους. Χώροι που παρέμεναν δεσμευμένοι στην αρχική τους χρήση μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να μετατραπούν σε κατοικίες. Το κρίσιμο στοιχείο είναι πως η διαδικασία αυτή επιτρέπεται ακόμα και σε περιπτώσεις όπου οι ισχύουσες χρήσεις γης στην περιοχή δεν προβλέπουν τη λειτουργία κατοικίας.
Τι προβλέπει η νέα νομοθετική ρύθμιση
Η ευκαιρία αυτή πηγάζει από τον ν. 5322/2026, ο οποίος τροποποιεί το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας με στόχο την αξιοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος για την κάλυψη οικιστικών αναγκών. Για τον ιδιοκτήτη, το βασικό ερώτημα είναι αν το επαγγελματικό του ακίνητο δύναται να ενταχθεί σε αυτό το νέο πλαίσιο. Ένα παλιό γραφείο σε περιοχή χωρίς πρόβλεψη για κατοικία δεν είναι πλέον υποχρεωτικό να παραμείνει επαγγελματικός χώρος. Εφόσον τηρούνται οι όροι, το ακίνητο μπορεί να μετατραπεί σε σπίτι για ιδιοκατοίκηση, να πωληθεί ως κατοικία ή να διατεθεί προς μακροχρόνια μίσθωση.
Το πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος της τοποθεσίας και του καθεστώτος ανέγερσης. Για νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμού, η αλλαγή σε κατοικία επιτρέπεται ανεξαρτήτως των τρεχουσών χρήσεων γης. Στη ρύθμιση υπάγονται επίσης κτίρια που ανεγέρθηκαν με παρέκκλιση, εφόσον αυτή είχε χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 και έχουν ληφθεί οι απαραίτητες εγκρίσεις. Επίσης, καλύπτονται ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί βάσει των νόμων 4178/2013 ή 4495/2017. Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, επιτρέπεται η μετατροπή νομίμως υφιστάμενων κτιρίων, ενώ η αλλαγή μπορεί να αφορά μόνο ένα τμήμα του κτιρίου, με τη δυνατότητα αυτή να παρέχεται μία φορά.
Ο ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να χρησιμοποιήσει τη διαδικασία για να επεκτείνει το ακίνητο. Η μετατροπή περιορίζεται αυστηρά στον ήδη υπάρχοντα όγκο, χωρίς αύξηση δόμησης ή κάλυψης, μεταβάλλοντας μόνο τη χρήση των τετραγωνικών. Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η αλλαγή μπορεί να περιλαμβάνει και τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης, σύμφωνα με τις παρ. 3 και 3Α του άρθρου 199. Για τα εκτός σχεδίου κτίρια με παρέκκλιση, απαιτείται γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και καταβολή ειδικού τέλους 5% επί της αντικειμενικής αξίας της γης, το οποίο αποδίδεται εφάπαξ στο Πράσινο Ταμείο.
Περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξετάσει προσεκτικά τη χρήση του νέου σπιτιού. Ενώ για τη μακροχρόνια μίσθωση δεν υφίσταται περιορισμός, οι κατοικίες που προκύπτουν από αυτές τις διατάξεις απαγορεύεται να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε έτη από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης. Επομένως, ένα γραφείο μετατρέπεται σε κατοικία και ενοικιάζεται κανονικά, αλλά αποκλείεται η άμεση μετατροπή του σε κατάλυμα τύπου Airbnb.
