Η στεγαστική κρίση που ξεκίνησε το 2008 παραμένει ενεργή, με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή να καταγράφει τεράστιες ελλείψεις κατοικιών. Στην Ελλάδα, η κατάσταση επιδεινώθηκε λόγω της τουριστικοποίησης και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθιστώντας την πρόσβαση σε προσιτή στέγη εξαιρετικά δύσκολη για τη μεσαία τάξη και τους νέους, οι οποίοι δαπανούν πλέον το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για ενοίκια.
Ξεκίνησε το 2008 και δεν τελείωσε ποτέ: Η στεγαστική κρίση σε Ευρώπη και ΗΠΑ
Η κατάσταση στην Ελλάδα και η παγκόσμια διάσταση
Η στεγαστική κρίση έχει λάβει πλέον παγκόσμιες διαστάσεις, καθώς τόσο οι χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης όσο και οι ΗΠΑ έρχονται αντιμέτωπες με σημαντικές ελλείψεις κατοικιών. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, ο αριθμός αυτός εκτιμάται μεταξύ 4 και 8 εκατομμυρίων μονάδων. Στην Ευρώπη, το Κοινό Κέντρο Ερευνών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής υπολογίζει την τρέχουσα έλλειψη σε 4,6 εκατομμύρια κατοικίες. Όσον αφορά την Ελλάδα, η στεγαστική κρίση δεν αποτυπώνεται μόνο στις αυξήσεις των ενοικίων, στη δυσκολία πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση ή στο αυξημένο κόστος στέγασης. Εκδηλώνεται με τον πιο σαφή τρόπο στην καθημερινότητα των νοικοκυριών και στην ικανότητά τους να διατηρούν ένα αξιοπρεπές επίπεδο διαβίωσης.
Πότε ξεκίνησε η στεγαστική κρίση
Η σύγχρονη στεγαστική κρίση έχει διαφορετικές αφετηρίες και αιτίες ανά περιοχή, συνδέοντας όμως μια παγκόσμια πορεία οικονομικών και κοινωνικών αλλαγών. Στις ΗΠΑ η κρίση ξεκίνησε το 2007–2008 με την κρίση των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου (subprime mortgage crisis). Η υπερβολική επέκταση δανείων σε δανειολήπτες χαμηλής πιστοληπτικής ικανότητας και η κατάρρευση της φούσκας ακινήτων οδήγησαν σε εκατομμύρια κατασχέσεις και έξωση ιδιοκτητών. Μετά την ανάκαμψη, η κρίση μετεξελίχθηκε στη δεκαετία του 2010–2020 σε έλλειψη προσιτής στέγης λόγω περιορισμένης νέας δόμησης και εκτίναξης των τιμών.
Στην Ευρώπη η κρίση εκδηλώθηκε σε δύο κύριες φάσεις:
- 2008–2012: Στις χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, όπως η Ισπανία και η Ιρλανδία, συνδέθηκε άμεσα με την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση και τα κόκκινα δάνεια.
- Μετά το 2015–2016 και εντονότερα μετά την πανδημία: Η γενικευμένη στεγαστική κρίση, με ακριβά ενοίκια, τουριστικοποίηση, βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb και ξένα κεφάλαια, γιγαντώθηκε σταδιακά σε ολόκληρη την Ε.Ε., πλήττοντας πλέον και τα μεσαία εισοδήματα.
Στην ουσία, η στεγαστική κρίση σε παγκόσμιο επίπεδο ξεκίνησε στα τέλη του 2000 και δεν έχει ακόμα ξεπεραστεί. Η ελληνική στεγαστική κρίση συνδέθηκε στενά με την οικονομική κρίση χρέους (2009–2018), η οποία πάγωσε την οικοδομική δραστηριότητα και μείωσε δραματικά τα εισοδήματα. Ωστόσο, η οξεία σημερινή μορφή της, με έλλειψη κατοικιών και τεράστια άνοδο ενοικίων σε σχέση με τους μισθούς, άρχισε να διαμορφώνεται ραγδαία μετά το 2017–2018, όταν η αγορά ανέκαμψε λόγω της τουριστικής έκρηξης, της μαζικής εισροής κεφαλαίων σε ακίνητα και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, βάζοντας τη χώρα στις υψηλότερες θέσεις κόστους στέγασης στην Ευρώπη.
Στην Ελλάδα η στεγαστική κρίση δεν αφορά μόνο στα χαμηλά εισοδήματα
Η Κομισιόν καταγράφει ότι η Ελλάδα συγκαταλέγεται μεταξύ των χωρών της ΕΕ με το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης, καθώς σημαντικό μέρος των νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση. Η πίεση αυτή είναι εντονότερη στις πόλεις, όπου οι τιμές ενοικίων έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα. Παράλληλα, επισημαίνεται ότι τα προβλήματα προσιτότητας δεν περιορίζονται πλέον μόνο στα χαμηλά εισοδήματα, αλλά επεκτείνονται σταδιακά και στη μεσαία τάξη, η οποία βλέπει το διαθέσιμο εισόδημά της να συμπιέζεται.
Στην τελευταία της έκθεση η Κομισιόν αναδεικνύει ότι η ελληνική στεγαστική αγορά παρουσιάζει ορισμένες ιδιαιτερότητες που εντείνουν τις ανισορροπίες:
- Μεγάλο ποσοστό παλαιωμένου και ενεργειακά αναποτελεσματικού κτιριακού αποθέματος.
- Περιορισμένες επενδύσεις σε ανακαινίσεις μετά την οικονομική κρίση.
- Σημαντικό ποσοστό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία.
- Ανεπαρκής αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση.
Αυτοί οι παράγοντες, σύμφωνα με την Επιτροπή, δημιουργούν μια αγορά όπου η διαθέσιμη προσφορά δεν ανταποκρίνεται επαρκώς στις ανάγκες των νοικοκυριών, οδηγώντας σε αυξημένες τιμές και ενοίκια.
Στην Ευρώπη την πληρώνουν οι νέοι
Τα πρόσφατα στοιχεία της Eurostat για τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια στην Ευρωπαϊκή Ένωση έρχονται να επιβεβαιώσουν ότι το στεγαστικό αποτελεί πραγματικό πονοκέφαλο και έχει πανευρωπαϊκή διάσταση. Η έλλειψη νέων κατασκευών, σε συνδυασμό με τη ραγδαία αύξηση των τιμών πώλησης, έχει στρέψει μεγάλο μέρος του πληθυσμού προς την ενοικίαση κατοικιών. Από το 2010, οι μέσες τιμές πώλησης και τα ενοίκια στα 27 κράτη-μέλη αυξήθηκαν κατά 55,4% και 26,7% αντίστοιχα, πολύ περισσότερο από το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα, το οποίο αυξήθηκε περίπου κατά 20%. Ιδιαίτερα οι νέοι έχουν πληγεί σκληρά: Στη Βουλγαρία, την Ιρλανδία, την Πολωνία, την Πορτογαλία, την Ισπανία και σε ορισμένες περιοχές της Αυστρίας και της Ιταλίας, η ενοικίαση ενός τυπικού διαμερίσματος δύο δωματίων κοστίζει πάνω από το 80% του διάμεσου μισθού ενός νέου ενήλικα, ενώ ξεπερνά ακόμη και το 100% σε ιδιαίτερα τουριστικές περιοχές. Στην Ιρλανδία, το ποσοστό των φοιτητών που εξακολουθούσαν να ζουν με τους γονείς τους αυξήθηκε από 73% σε 93% μεταξύ 2013 και 2023, ενώ το ποσοστό των ατόμων ηλικίας 25 έως 34 ετών στην ίδια κατάσταση αυξήθηκε από 23% σε 40%.
Στις ΗΠΑ η ανέγερση κατοικιών δεν έχει ανακάμψει από το 2008
Για να κατανοήσουμε γιατί εκατομμύρια Αμερικανοί δυσκολεύονται να βρουν στέγη που να μπορούν να αντέξουν οικονομικά, πρέπει να κοιτάξουμε πέρα από τους οικονομικούς τίτλους και να επανεξετάσουμε μια κρίση που ξεκίνησε πριν από σχεδόν δύο δεκαετίες. Όταν η αγορά κατοικίας κατέρρευσε το 2008, οι κατασκευαστές κατοικιών χρεοκόπησαν, οι εργάτες οικοδομών εγκατέλειψαν τον κλάδο, ο δανεισμός περιορίστηκε και οι επενδύσεις στέρεψαν. Η ανέγερση κατοικιών έπεσε απότομα. Η οικονομία τελικά ανέκαμψε, αλλά η ανέγερση κατοικιών δεν το έκανε ποτέ. Τη δεκαετία του 2010 σημειώθηκαν οι λιγότερες ενάρξεις κατασκευής μονοκατοικιών τουλάχιστον από τη δεκαετία του 1960. Τώρα, η Freddie Mac εκτιμά ότι η χώρα έχει έλλειψη περίπου 3,7 εκατομμυρίων κατοικιών. Ο Εθνικός Συνασπισμός Στέγασης Χαμηλού Εισοδήματος εκτιμά ότι υπάρχει έλλειψη 7,2 εκατομμυρίων ενοικιαζόμενων κατοικιών που είναι προσιτές σε ενοικιαστές με εισόδημα ίσο ή χαμηλότερο από το ομοσπονδιακό όριο φτώχειας. Η Μεγάλη Ύφεση έληξε επίσημα το 2009, αλλά η ύφεση της στέγασης δεν τελείωσε ποτέ. Έως ότου οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής αντιμετωπίσουν το διαρθρωτικό στεγαστικό έλλειμμα, οι Αμερικανοί θα συνεχίσουν να βιώνουν τις συνέπειες μέσω υψηλότερων ενοικίων και λιγότερων ευκαιριών για οικονομική ασφάλεια.
