Η ελληνική αγορά κατοικίας το 2026 εισέρχεται σε νέα φάση, όπου ισχυρή ζήτηση από εγχώριους και διεθνείς αγοραστές συναντά το διαχρονικό πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς. Σύμφωνα με τη νέα ανάλυση της Savills για την αγορά ακινήτων, οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα παραμένουν σε ανοδική τροχιά, με τα παλαιά ακίνητα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη να πρωταγωνιστούν, ενώ οι επενδύσεις μέσω Golden Visa συνεχίζουν να εκτοξεύονται. Η αγορά παραμένει ελκυστική, αλλά γίνεται ολοένα πιο σύνθετη.
Η ανοδική πορεία των τιμών
Τα τελευταία χρόνια οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα κινούνται έντονα ανοδικά, ανακτώντας μεγάλο μέρος των απωλειών της οικονομικής κρίσης. Στις μεγάλες αστικές περιοχές, και κυρίως στην πρωτεύουσα, οι τιμές έχουν επιστρέψει σε επίπεδα που πλησιάζουν ή και ξεπερνούν τα προ κρίσης δεδομένα. Ο ρυθμός αύξησης αναμένεται να διαμορφωθεί στο 7% για το 2025, έναντι του άλματος 9% που καταγράφηκε το 2024.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δυναμική των παλαιών ακινήτων: στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 5,7% έναντι 5,3% των νεόδμητων, ενώ στη Θεσσαλονίκη η διαφορά είναι ακόμη πιο εντυπωσιακή — 10,1% για τα παλαιά έναντι μόλις 6% για τις νέες κατασκευές.
Το «catch-up» των παλαιών ακινήτων
Η δυναμική αυτή αντανακλά μια στρατηγική μεταστροφή των επενδυτών. Καθώς οι τιμές των νεόδμητων πλησιάζουν τα όρια αντοχής της αγοράς, το ενδιαφέρον στρέφεται ολοένα περισσότερο στο υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών. Το φαινόμενο ενισχύεται από τα κίνητρα ενεργειακής αναβάθμισης και τη σπανιότητα διαθέσιμων οικοπέδων, καθιστώντας την περίοδο 2025–2026 την εποχή της «επανάκαμψης» των παλαιών ακινήτων.
Αθήνα: διεθνές επενδυτικό hub
Η Savills αναφέρει ότι η Αθήνα έχει εδραιωθεί ως διεθνές επενδυτικό κέντρο, με την ιστορική ταυτότητα της πόλης να συνδυάζεται με σύγχρονες ανάγκες κατοικίας. Οι τιμές ξεπερνούν τον εθνικό μέσο όρο, ωστόσο οι διαφοροποιήσεις ανά περιοχή είναι εμφανείς.
Στον Πειραιά, μετά την εκρηκτική άνοδο 37% της περιόδου 2021–2023, η ανάπτυξη επιβραδύνθηκε στο 20% για το 2023–2025, με το ανώτατο όριο των 800.000 ευρώ του Golden Visa να λειτουργεί ανασχετικά στη ζήτηση. Στα Νότια Προάστια η άνοδος υποχώρησε από 26% σε 10%, καθώς οι υψηλές τιμές περιορίζουν την προσβασιμότητα σε εύπορους αγοραστές. Στα Βόρεια Προάστια εμφανίζονται σημάδια κόπωσης, με τις τιμές να πιθανολογείται ότι έχουν φτάσει στο ανώτατο σημείο τους. Αντίθετα, τα Δυτικά Προάστια και η υπόλοιπη Αττική συνεχίζουν να αναπτύσσονται, καθώς οι τιμές παραμένουν πιο προσιτές. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και το κέντρο της Αθήνας, όπου η στρατηγική θέση και η περιορισμένη διαθεσιμότητα διατηρούν τις αξίες σε υψηλά επίπεδα.
Ισχυρός διεθνής χαρακτήρας και Golden Visa
Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει εδραιωθεί ως κύριος μοχλός της οικονομίας, με τα ξένα κεφάλαια να αντιπροσωπεύουν το 40% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων το 2024, συνολικού ύψους 2,75 δισ. ευρώ. Το πρόγραμμα Golden Visa συνεχίζει να ελκύει επενδυτές: μόνο στο πρώτο τετράμηνο του 2025 οι αιτήσεις αυξήθηκαν κατά 31,9% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Παράλληλα, οι επενδύσεις στρέφονται σε θεσμικά έργα μεγάλης κλίμακας και niche ακίνητα τύπου Built-to-Rent, κυρίως στην Αθήνα και τον Πειραιά, με στόχο ψηφιακούς νομάδες, φοιτητές και νέους επαγγελματίες.
Προκλήσεις και προοπτικές για το 2026
Η βασική πρόκληση παραμένει η δυσανάλογη σχέση προσφοράς και ζήτησης. Η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών μειώθηκε κατά 51% το 2025, ενώ οι υψηλές κατασκευαστικές δαπάνες, η σπανιότητα οικοπέδων και η υποστελέχωση των πολεοδομικών υπηρεσιών δημιουργούν σοβαρή στενότητα στην αγορά. Τα υφιστάμενα ακίνητα με πλήρη νομική κάλυψη αποκτούν σημαντικό premium, ενώ ο χρόνος παράδοσης νέων κατασκευών εκτιμάται ότι θα παραταθεί έως το 2027.
Παρά τις δυσκολίες, η Savills Hellas διαβλέπει πολυετή κύκλο ανάπτυξης για την αγορά, με σταθερές αποδόσεις, σταθεροποίηση κατασκευαστικού κόστους και ενίσχυση ρευστότητας μέσω στεγαστικών δανείων. Μεγάλα έργα υποδομών, όπως η Γραμμή 4 του Μετρό και η αναβάθμιση του Πειραιά, ενισχύουν περαιτέρω τις προοπτικές, τοποθετώντας την ελληνική αγορά κατοικίας ως προορισμό υψηλής ποιότητας για την επόμενη δεκαετία.
Πηγή: ΟΤ
